Od 1 stycznia 2027 roku w Hiszpanii ma zacząć obowiązywać nowy sposób obliczania dochodu przypisywanego właścicielom nieruchomości, które nie są wynajmowane. Rząd wprowadza progresywną skalę uzależnioną od łącznej wartości katastralnej posiadanych nieruchomości. Zmiany mogą wpłynąć przede wszystkim na osoby posiadające kilka mieszkań, apartamenty wakacyjne lub domy wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z wieloma kosztami, nie tylko związanymi z samym zakupem, ale również z późniejszym utrzymaniem.

Właściciele muszą uwzględnić między innymi:

• Podatek lokalny IBI.
• Opłaty wspólnotowe (comunidad).
• Rachunki za media.
• Ubezpieczenie i konserwację nieruchomości.
• Obowiązki związane z podatkiem dochodowym.

Co istotne, nawet mieszkanie, które nie jest wynajmowane i nie przynosi żadnych przychodów, może generować dodatkowe obowiązki podatkowe.

Rząd planuje zmienić sposób ich obliczania. Nowa regulacja została zawarta w Real Decreto-ley 29/2026 z 6 października 2026 roku, opublikowanym w hiszpańskim Dzienniku Ustaw (BOE) 7 października.

Nowe zasady mają obowiązywać od 1 stycznia 2027 roku, pod warunkiem utrzymania mocy przepisów w procedurze parlamentarnej.

Na czym polega zmiana i czym jest imputación de rentas inmobiliarias?

W Hiszpanii funkcjonuje mechanizm określany jako imputación de rentas inmobiliarias, czyli przypisywanie właścicielowi hipotetycznego dochodu z nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że właściciel może mieć obowiązek wykazania dochodu, którego faktycznie nie otrzymał.

Dotyczy to między innymi nieruchomości:

• Wykorzystywanych wyłącznie podczas wakacji.
• Pozostawionych pustych przez większą część roku.
• Utrzymywanych jako inwestycja długoterminowa.
• Pozostających do prywatnej dyspozycji właściciela.

Dotychczas stosowano zasadniczo:

• 1,1% wartości katastralnej – w określonych przypadkach, zależnie od aktualizacji wartości katastralnej.
• 2% wartości katastralnej – w pozostałych przypadkach.

Od 2027 roku ma zostać wprowadzona progresywna skala.

Nowa skala od 2027 roku

Wysokość przypisywanego dochodu ma zależeć od sumy wartości katastralnych nieruchomości objętych tym mechanizmem.

Jak należy rozumieć tę skalę?

• Stawki są progresywne.
• Każdy kolejny próg obejmuje wyłącznie nadwyżkę.
• Nie stosuje się najwyższej stawki do całej wartości nieruchomości.
• Pod uwagę brana jest łączna wartość katastralna nieruchomości objętych mechanizmem.

Przykładowo przy łącznej wartości 600 000 €:

• Pierwsze 100 000 € – 1,1%.
• Kolejne 400 000 € – 1,5%.
• Ostatnie 100 000 € – 2%.

Próg 100 000 € nie oznacza, że dopiero po jego przekroczeniu powstaje obowiązek podatkowy.

Ile wyniesie dochód przypisywany właścicielowi? Przykłady

Poniższe przykłady pokazują sposób obliczania hipotetycznego dochodu dla nieruchomości pozostających do dyspozycji właściciela przez cały rok.

Przykład 1 – apartament o wartości katastralnej 150 000 €

• 100 000 € × 1,1% = 1 100 €.
• 50 000 € × 1,5% = 750 €.

Przykład 2 – nieruchomości o łącznej wartości katastralnej 600 000 €

• 100 000 € × 1,1% = 1 100 €.
• 400 000 € × 1,5% = 6 000 €.
• 100 000 € × 2% = 2 000 €.

Przykład 3 – nieruchomości o łącznej wartości katastralnej 1 200 000 €

• 100 000 € × 1,1% = 1 100 €.
• 400 000 € × 1,5% = 6 000 €.
• 500 000 € × 2% = 10 000 €.
• 200 000 € × 3% = 6 000 €.

Ważne: powyższe kwoty nie są podatkiem do bezpośredniej zapłaty. To dochód imputowany, który jest uwzględniany w rozliczeniu podatkowym.

Ostateczna wysokość podatku zależy od indywidualnej sytuacji właściciela i właściwej stawki podatkowej.

Czy trzeba sumować wartość wszystkich posiadanych mieszkań?

Tak. To jedna z najważniejszych kwestii nowych zasad.

Pod uwagę ma być brana suma wartości katastralnych nieruchomości objętych mechanizmem, a nie każda nieruchomość rozpatrywana całkowicie osobno.

Przykład właściciela trzech apartamentów:

Oznacza to, że:

• Wartości nieruchomości są sumowane.
• Łączna kwota stanowi podstawę zastosowania odpowiednich progów.
• Posiadanie kilku apartamentów może oznaczać wejście w wyższy przedział progresywnej skali.

Valor catastral – dlaczego nie jest to cena nieruchomości?

Valor catastral, czyli wartość katastralna, nie jest tym samym co cena zakupu mieszkania ani jego aktualna wartość rynkowa.

Jest to wartość administracyjna ustalana przez hiszpański urząd katastralny (Catastro).

Przy jej określaniu uwzględnia się między innymi:

• Lokalizację nieruchomości.
• Charakterystykę i przeznaczenie gruntu.
• Powierzchnię oraz rodzaj zabudowy.
• Jakość i wiek budynku.
• Koszty budowy.
• Uwarunkowania rynkowe.

Przykład:

Apartament kupiony za 250 000 € może mieć wartość katastralną wynoszącą zaledwie 90 000 €.

W takim przypadku do obliczeń będzie brana pod uwagę wartość 90 000 €, a nie cena zakupu.

Wartość katastralną można sprawdzić:

• Na rachunku podatku IBI.
• W dokumentacji nieruchomości.
• Za pośrednictwem elektronicznego systemu Catastro.

Kto nie będzie objęty nowymi zasadami?

Mechanizm dotyczy określonych nieruchomości, które nie generują dochodów z najmu i nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 85 ustawy o IRPF wyłączone są przede wszystkim:

• Vivienda habitual – główne miejsce zamieszkania podatnika.
• Grunty niezabudowane – nie podlegają temu mechanizmowi.
• Nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej – rozliczane na innych zasadach.
• Nieruchomości wynajmowane – w okresie, w którym generują przychody z najmu.

Dodatkowo szczególne zasady dotyczą:

• Nieruchomości znajdujących się w budowie.
• Nieruchomości, których nie można użytkować z przyczyn urbanistycznych.

Co w przypadku wynajmu tylko przez część roku?

Jeżeli mieszkanie jest wynajmowane przez kilka miesięcy, a przez pozostały czas pozostaje do dyspozycji właściciela, dochód imputowany oblicza się proporcjonalnie do liczby dni, w których nieruchomość była dostępna dla właściciela.

Dodatkowe opłaty IBI za pustostany i apartamenty turystyczne

Zmiany dotyczące nieruchomości w Hiszpanii nie ograniczają się wyłącznie do podatku dochodowego.

Warto zwrócić uwagę również na IBI, czyli lokalny podatek od nieruchomości. Przepisy umożliwiają gminom stosowanie dodatkowych obciążeń wobec określonych pustostanów.

W przypadku kwalifikujących się nieruchomości dodatkowe obciążenia mogą wynosić:

• Do 50% podstawowej kwoty IBI – w przypadku określonych pustostanów.
• Do 100% – jeżeli właściciel posiada co najmniej dwie nieruchomości spełniające odpowiednie warunki.
• Do 150% – w przypadku co najmniej czterech takich nieruchomości.

Podwyższone opłaty mogą dotyczyć również określonych nieruchomości wykorzystywanych do zakwaterowania turystycznego.

Należy jednak pamiętać, że:

• Nie są to automatyczne dopłaty obowiązujące w całej Hiszpanii.
• Ich zastosowanie zależy od regulacji konkretnej gminy.
• Obowiązują określone warunki dotyczące czasu nieużytkowania nieruchomości.
• Przepisy przewidują wyjątki, między innymi dla niektórych drugich rezydencji.

Dla właścicieli kilku mieszkań oznacza to konieczność sprawdzenia nie tylko przepisów krajowych, ale również lokalnych regulacji podatkowych.

Czy wynajmowanie mieszkania długoterminowo może być bardziej opłacalne?

Dla właścicieli, którzy nie korzystają ze swoich mieszkań przez cały rok, alternatywą może być wynajem długoterminowy.

Hiszpański system podatkowy przewiduje możliwość skorzystania z ulg od dochodu netto uzyskiwanego z kwalifikującego się wynajmu na cele mieszkaniowe.

W zależności od sytuacji można zastosować następujące redukcje:

Wysokość ulgi zależy od spełnienia konkretnych warunków ustawowych.

Warto pamiętać o kilku kwestiach:

• Nie każda umowa najmu kwalifikuje się do wyższej redukcji.
• Znaczenie ma data zawarcia umowy.
• Istotna jest lokalizacja nieruchomości.
• Niektóre ulgi wymagają obniżenia czynszu.
• Preferencje dotyczą kwalifikującego się najmu mieszkaniowego, a nie automatycznie wynajmu turystycznego.

Wynajem długoterminowy może więc być interesującą alternatywą dla utrzymywania pustej nieruchomości. Pozwala uzyskiwać rzeczywisty przychód i w określonych sytuacjach korzystać z preferencji podatkowych.

Przed podjęciem decyzji warto jednak uwzględnić również:

• Lokalne ceny najmu.
• Koszty utrzymania mieszkania.
• Obowiązki wobec najemcy.
• Indywidualną sytuację podatkową właściciela.

Co nowe przepisy oznaczają dla Polaków kupujących nieruchomości w Hiszpanii?

Hiszpania pozostaje popularnym kierunkiem inwestycyjnym wśród Polaków. Szczególnie dużym zainteresowaniem cieszą się Costa Blanca, Costa Cálida i Costa del Sol.

W kontekście opodatkowania kluczowe jest rozróżnienie dwóch sytuacji.

1. Polacy będący rezydentami podatkowymi Hiszpanii

• Rozliczają się zasadniczo w ramach IRPF.
• Mogą podlegać mechanizmowi imputación de rentas inmobiliarias.
• Powinni uwzględnić nieruchomości objęte odpowiednimi przepisami.
• Nowe zasady mogą mieć wpływ na ich rozliczenie za 2027 rok.

2. Polacy będący nierezydentami podatkowymi Hiszpanii

• Rozliczają się zasadniczo w ramach IRNR.
• W odpowiednich przypadkach składają formularz Modelo 210.
• Standardowa stawka dla polskich rezydentów podatkowych wynosi 19%.
• Nowej progresywnej skali IRPF nie należy automatycznie przenosić na rozliczenia nierezydentów.

W przypadku nieruchomości niewynajmowanej również może wystąpić obowiązek rozliczenia dochodu imputowanego.

O czym powinien pamiętać polski inwestor?

Przed zakupem nieruchomości warto przeanalizować:

• Wartość katastralną.
• Roczny podatek IBI.
• Opłaty wspólnotowe (comunidad).
• Koszty mediów i ubezpieczenia.
• Sposób rozliczenia podatkowego.
• Planowany sposób użytkowania nieruchomości.
• Ewentualny wynajem długoterminowy lub turystyczny.

Ważne: samo posiadanie nieruchomości w Hiszpanii nie oznacza automatycznie uzyskania hiszpańskiej rezydencji podatkowej. Decydują o niej określone kryteria, między innymi liczba dni spędzonych w kraju oraz centrum interesów ekonomicznych i osobistych.

Czy nowy mechanizm zastąpi podatek IBI?

Nie. Są to dwa odrębne obowiązki podatkowe.

Oznacza to, że właściciel może jednocześnie:

• Płacić roczny podatek IBI.
• Uwzględniać dochód imputowany w odpowiednim rozliczeniu podatkowym.
• Ponosić dodatkowe opłaty lokalne, jeżeli spełnia warunki ich zastosowania.

Od kiedy nowe przepisy zaczną obowiązywać?

Zgodnie z Real Decreto-ley 29/2026 nowe zasady mają wejść w życie 1 stycznia 2027 roku.

Najważniejsze daty:

• 2026 rok – rozliczenie według dotychczasowych zasad.
• 1 stycznia 2027 roku – planowany początek stosowania nowej skali.
• 2028 rok – złożenie deklaracji podatkowej za rok 2027.

Warto jednak pamiętać o sytuacji parlamentarnej.

• Wcześniejszy Real Decreto-ley 26/2026, zawierający podobne rozwiązania, został odrzucony przez Kongres Deputowanych 2 października 2026 roku.
• Następnie rząd opublikował nowy dokument – Real Decreto-ley 29/2026.
• Na dzień 2 listopada 2026 roku nie potwierdzono jeszcze jego parlamentarnej konwalidacji.

Ostateczne zastosowanie nowych zasad będzie więc zależało od dalszego losu aktu prawnego.

Co powinni zrobić właściciele nieruchomości w Hiszpanii?

Osoby posiadające mieszkania, apartamenty wakacyjne lub kilka nieruchomości powinny przygotować się do ewentualnych zmian.

Lista najważniejszych rzeczy do sprawdzenia:

• Wartość katastralna każdej nieruchomości.
• Łączna wartość katastralna posiadanych nieruchomości.
• Które nieruchomości są wynajmowane, a które pozostają do własnej dyspozycji.
• Czy rozliczenie odbywa się w ramach IRPF czy IRNR.
• Wysokość rocznego podatku IBI.
• Lokalne regulacje dotyczące pustostanów.
• Możliwość skorzystania z ulg przy wynajmie długoterminowym.
• Potencjalny wpływ zmian na roczne koszty utrzymania nieruchomości.

Szczególną uwagę powinny zwrócić osoby posiadające kilka nieruchomości i traktujące je jako długoterminową inwestycję.

Podsumowanie – czy posiadanie pustego mieszkania w Hiszpanii stanie się droższe?

Planowane zmiany oznaczają istotną modyfikację sposobu opodatkowania nieruchomości, które nie generują przychodów z najmu.

Najważniejsze informacje:

• Nowa progresywna skala ma obowiązywać od 2027 roku.
• Stawki mają wynosić od 1,1% do 3%.
• Pod uwagę będzie brana łączna wartość katastralna nieruchomości objętych mechanizmem.
• Nie jest to bezpośrednia stawka podatku, lecz sposób obliczania dochodu imputowanego.
• Gminy mogą stosować dodatkowe obciążenia IBI w określonych przypadkach.
• Wynajem długoterminowy może umożliwić skorzystanie z ulg podatkowych.
• Sytuacja rezydentów i nierezydentów podatkowych wymaga odrębnej analizy.

Nie oznacza to jednak, że każdy właściciel drugiego mieszkania automatycznie zapłaci więcej. Ostateczny efekt będzie zależał od wartości katastralnej, dotychczasowych zasad rozliczenia, okresu dostępności nieruchomości oraz indywidualnej sytuacji podatkowej.

Dla osób planujących zakup apartamentu wakacyjnego w Hiszpanii jest to kolejny argument, aby przed podjęciem decyzji przeanalizować nie tylko cenę zakupu, ale również późniejsze koszty utrzymania i opodatkowania nieruchomości.